Cima- Abschlussbericht über Nachnutzungskonzepte Ortsmitte
Veröffentlicht: 11.12.2020
Die Gemeinde konnte, wie berichtet, das zum Verkauf stehende Grundstück des ehem. Gasthaus „Zur Sonne“ in der Ortsmitte Odelzhausen (Marktstraße 10) über das gemeindliche Kommunalunternehmen „KU-Bau Odelzhausen“ erwerben.
Um ein tragfähiges Zukunftskonzept auf dem zentralen Grundstück in der Ortsmitte zu erhalten, wurde die Firma „CIMA“ beauftragt, ein Nutzungskonzept zu erstellen. Dabei war der Wunsch, die Bürger über ein Bürgerbeteiligungsprojekt miteinzubinden.
Aus gestalterischer und städtebaulicher Sicht sollte im Zentrum ein „ortsbildprägendes“ Gebäude entstehen, welches in den Abmessungen und der Bauwerkshöhe sich von den angrenzenden Häusern abhebt (EG + 1.OG + 2.OG + DG oder Staffelgeschoss). Aus wirtschaftlicher Sicht soll das Konzept tragfähig und refinanzierbar sein.
Seitens der Firma „CIMA“ wurde der Abschlussbericht gefertigt. Dabei wurden durch die städtebaulichen Berater folgende Konzepte (siehe Seite 63ff. PDF) für die Nachnutzung des Grundstücks am Marktplatz empfohlen.
Für eine mögliche Nachnutzung des aktuellen Verwaltungsgebäudes gab es ebenfalls Empfehlungen (Seite 85 PDF).
Durch die Umsetzung einer der beiden Empfehlungen wäre es möglich, den Großteil der geäußerten Wünsche aus der Bürgerbeteiligung umzusetzen.
Dies betraf die Bereiche: Gastronomie, Einzelhandel, Parken, Gesundheitsdienstleistungen und Soziales Allgemein.
Im Hinblick auf den gewünschte Themenbereich „Wasser“ kann auf das derzeit in der Nähe des Ortszentrums entstehende Naherholungsgebiet „Glonnpark“ verwiesen werden. Somit wird dieser Bereich bereits umgesetzt.
Darüber hinaus könnten durch die Umsetzung der Empfehlungen auch die Wünsche nach öffentlichen Toiletten, Räumen für Bildung, Jugend und Vereine erfüllt werden.
Der Wunsch nach „sozialem Wohnungsbau“ wird bereits auf dem Grundstück „Am Anger 4“ (auch im Eigentum des Kommunalunternehmens) geplant. Somit wäre auch die Umsetzung dieses Wunsches im Ortszentrum möglich.
Zusammenfassung
Das bestehende Verwaltungsgebäude ist nicht zukunftsfähig.
Bei Umsetzung des Konzeptes der Firma „CIMA“, mit welchem der Großteil der Wünsche aus der Bürgerbeteiligung realisiert werden könnte, wäre mit geschätzten Kosten von ca. 10,7 Mio. € zu rechnen.
Bei einem Neubau oder auch einer Kernsanierung mit Erweiterung des bestehenden Verwaltungsgebäudes (Schulstraße 14) zusammen mit einem Neubau auf dem Grundstück in der „Marktstraße 10“ wäre mit geschätzten Kosten von mind. 17,0 Mio. € zu rechnen. Dabei wären allerdings für wesentliche Gebäudeteile in der „Marktstraße 10“ noch keine konkreten Nutzungen vorhanden. Eine Refinanzierung des Gebäudes wäre somit nicht gesichert. Dies würde ein nicht kalkulierbares finanzielles Risiko für die Gemeinde bedeuten, welches nicht zu verantworten ist. Die Gemeinde kann finanzielle Mittel nur zur Erfüllung ihrer Aufgaben verwenden. Dies wäre bei dieser Variante nicht erfüllt. Zudem ist festzustellen, dass auch das gemeindliche Kommunalunternehmen nicht eine privatwirtschaftliche Immobilienentwicklung realisieren darf, da das KU auch nur Maßnahmen der Daseinsvorsorge gemäß Art. 57 BayGO für die Gemeinde durchführen kann.
Folgende Beschlüsse (mit Abstimmungsergebnis) wurden im Gemeinderat in der Sitzung am 09.11.2020 auf Grundlage dieser Informationen öffentlich beschlossen:
1. Gemeinderat Herr Veit Winkler stellt gemäß § 25 Abs. 3 GO den Antrag die Beschlussfassungen zu vertagen. Abstimmung 6:15
2. Der Gemeinderat stellt fest, dass das bestehende Verwaltungsgebäude (Schulstraße 14) den aktuellen Anforderungen, sowie den Anforderungen für die Zukunft nicht genügt und für die Gemeindeverwaltung ein Neubau (unabhängig vom Standort), oder eine Generalsanierung mit Neubau erforderlich wäre. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
3. Unabhängig von der Standortentscheidung für das Rathaus, stellt der Gemeinderat fest, dass der „Kopfbau“ (ältester südlicher Teil des aktuellen Verwaltungsgebäudes in der „Schulstraße 14“) ein ortsbildprägendes Gebäude ist, welches zwingend zu erhalten ist. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
4. Ein Neubauprojekt auf dem Grundstück in der „Marktstraße 10“ (ehem. Gasthaus „Zur Sonne“) soll aufgrund städtebaulicher Möglichkeiten mit EG + 1.OG + 2.OG + DG, oder alternativ mit vier Vollgeschossen (oberirdisch) entstehen. Ein TG-Ebene ist zwingend einzuplanen. Die Entscheidung, ob zusätzlich aus Gründen der Ortsentwicklung (freiwillig) eine zweite TG-Ebene errichtet wird, soll erst im späteren Planungsverlauf getroffen werden. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
5. Hinweis:
Unter Berücksichtigung der vorgenannten Beschlüsse wäre die Umsetzung des Konzeptes der Firma CIMA mit dem Vorschlag der Verwaltung (EG + 1.OG + 2. OG + DG und 1 TG-Ebene) mit geschätzten 10,7 Mio. € möglich. Die Realisierung beider Projekte (Neubau/Umbau Gebäude „Schulstraße 14“ und Neubau „Marktstraße 10“) wird auf ca. 17,3 Mio. € geschätzt.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt die Umsetzung des Konzeptes der Firma „CIMA“ (siehe oben), da dies wesentlich wirtschaftlicher umgesetzt werden kann und trotzdem bzw. zudem die meisten Bürgerwünsche realisiert werden können. Eine Entscheidung über eine mögliche Nutzung der weiteren Räumlichkeiten (z.B. für ärztliche Versorgung) im Neubau in der „Marktstraße 10“, erfolgt erst im weiteren Verlauf der Planungen. Abstimmung 18:3
6. Im Rahmen der Planung soll zudem berücksichtigt werden, dass öffentliche Toiletten entstehen. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
7. In die weitere Planung soll ein Dorfladenkonzept oder, wie von der BGO vorgeschlagen, eine Markthallenkonzeption aufgenommen werden. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
8. Die Umsetzung eines Multifunktionssaales soll in die weitere Planung mit eingeplant werden. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
9. Im Rahmen der Planung soll ein verkehrsplanerisches Gesamtkonzept für den Bereich des „alten“ Sanierungsgebietes erstellt werden, welches den Verkehrsfluss im Ortszentrum untersucht und entsprechende Verbesserungsmöglichkeiten (z.B. ob Kurzparkzonen in Teilen sinnvoll wären) aufzeigt und auch die verkehrliche Erschließung des „Willibald“ Neubaus beinhaltet. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
10. Die Verwaltung wird beauftragt, zur Umsetzung aller vorgenannten Entscheidungen (Bebauungsplan Grundstück „Marktstraße 10“, Büro für Durchführung des Verfahrens zur Architektensuche, Verkehrsplanung), Angebote zur weiteren Projektumsetzung einzuholen. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
11. Die Verwaltung wird beauftragt, die entsprechenden vertraglichen Regelungen mit dem Kommunalunternehmen „KU-Bau Odelzhausen“ zur Baudurchführung vorzubereiten. Abstimmung 21:0 (einstimmig)
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